آموزش ثبت مالیات بر اجاره در معاملات فصلی

مالیات بر درآمد اجاره ملک چیست

یکی از انواع مالیات های مستقیم، مالیات بر درآمد املاک می باشد. مالیات بر درآمد هم دسته بندی مختلفی دارد. این دسته بندی شامل مالیات بر نقل و انتقال ملک، مالیات بر درآمد اجاره ملک و مالیات بر مستغلات خالی می گردد. در قانون مالیات های مستقیم، مواد 52 تا 80 مربوط به مالیات بر درآمد املاک می باشد. کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی موظف به پرداخت مالیات های درآمد حاصل از اجاره املاک و مستغلات در ایران هستند. از درآمدی که اجاره دهنده از راه اجاره دادن ملک خود، کسب می کند، مطابق قانون مالیات های مستقیم، مالیات دریافت می شود. به این مالیات، مالیات بر درآمد اجاره ملک یا مالیات بر اجاره می گویند. املاک مسکونی، اداری و تجاری به واسطه کسب درآمد از اجاره، مشمول مالیات بر درآمد اجاره ملک می شوند. میزان مالیات بر اجاره به کاربری ملک و میزان اجاره بها بستگی دارد. مطابق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می شوند، پس از کسر %25 از کل مال اجاره (نقدی و غیر نقدی)، بابت هزینه ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره، اعمال می شود. به عبارتی، مالیات بر درآمد اجاره یا مالیات اجاره به %75 اجاره بهای تعیین شده، تعلق می گیرد.

مالیات بر درآمد اجاره ملک بر عهده چه کسی است

مالیات بر درآمد اجاره ملک از شخص اجاره دهنده، اخذ می شود. شخص اجاره دهنده، می تواند مالک ملک یا مستاجری باشد که دارای حق اجاره مجدد، ملک تحت اجازه خود به شخص ثالث می باشد. از این رو، مالیات بر درآمد اجاره ملک به مستاجر ملک تجاری، اداری و مسکونی ارتباطی ندارد و بر عهده اجاره دهنده ملک می باشد. پس پرداخت مالیات بر اجاره بر عهده مالک است. مالک تا پایان تیر ماه هر سال، فرصت دارد تا اظهارنامه مالیاتی خود را همراه با مدارک و مستندات مورد نیاز اعم از کپی قرارداد اجاره ملک و مستنداتی دال بر مالک بودن شخص را به سازمان امور مالیاتی کشور ارائه کند. در صورتی که ملک فاقد قرارداد اجاره یا اجاره نامه باشد یا مالک آن را ارائه نکند، سازمان امور مالیاتی مطابق با نرخ قانونی اجاره بها، نرخ مالیات ملک را مشخص می کند. وظیفه سازمان امور مالیاتی، بررسی صحت مدارک ارسالی فوق و تعیین مالیات بر اجاره سالانه مالک می باشد. در صورت عدم رضایت از میزان مالیات تعیین شده، مالک می تواند پس از ابلاغ سازمان امور مالیاتی کشور در یک بازه یک ماهه، اعتراض خود را ثبت کند تا رئیس اداره مالیات و هیات حل اختلاف مالیاتی به این اعتراض رسیدگی کنند. در صورت اجاره ملک تجاری و اداری توسط اشخاص حقوقی، مستاجر که شخصی حقوقی است، می تواند به صورت مستقیم مالیات بر اجاره را از اجاره ماهانه، کم کند و آن را به سازمان امور مالیاتی پرداخت نماید. مستاجر پس از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک تجاری و اداری بایستی رسید پرداخت مالیات بر اجاره را در اختیار صاحب ملک قرار دهد.

میزان و جدول نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک

بر اساس ماده 54 قانون مالیات های مستقیم، مالیات بر درآمد اجاره ملک به قرارداد اجاره یا اجاره نامه بستگی دارد. اگر اجاره نامه ای وجود نداشته باشد یا مبلغ مندرج در قرارداد کم تر از 80 درصد ارقام مندرج در جدول املاک تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی باشد یا واحدهای مسکونی مشمول ماده 54 قانون مالیات های مستقیم باشند، علاوه بر اجاره نامه، ارقام مندرج در جدول املاک تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی هم در تعیین نرخ مالیات تاثیرگذار است. بر اساس تصمیم اخذ شده در کمیسیون تلفیق مجلس، میزان مالیات بر درآمد اجاره ملک و مستغلات سال 1403 مطابق سال های گذشته محاسبه و اجرا می شود. نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک برای اشخاص حقوقی برابر 25 درصد و برای اشخاص حقیقی مطابق ماده 131 قانون مالیات های مستقیم می باشد. برای درآمدهای کم تر از 50 میلیون تومان، 15 درصد مالیات و برای درآمدهای بین 50 تا 100 میلیون تومان، 20 درصد مالیات در نظر گرفته شده است. برای درآمدهای بیش تر از 100 میلیون تومان، مالک بایستی 25 درصد مالیات پرداخت کند. مطابق اعلام وزارت راه و شهرسازی، موجر یا مستاجر ملک بایستی اطلاعات ملک (برای موجرین) و وضعیت اسکان (برای مستاجرین) را در سامانه املاک و اسکان به آدرس اینترنتی amlak.murd.ir ثبت کنند.

درآمد مشمول مالیات سالانه	نرخ مالیات قابل پرداخت
تا 50 میلیون تومان	15 درصد
بین 50 تا 100 میلیون تومان	20 درصد
بیش تر از 100 میلیون تومان	25 درصد

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک

بر اساس ماده 54 قانون مالیات های مستقیم، مالیات بر درآمد اجاره ملک به قرارداد اجاره یا اجاره نامه بستگی دارد. درآمد اجاره ملک که در قرارداد رسمی و عادی ذکر شده است، مبنای تعیین نرخ مالیات بر اجاره می باشد. اگر اجاره نامه ای وجود نداشته باشد یا مبلغ مندرج در قرارداد کم تر از 80 درصد ارقام مندرج در جدول املاک تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی باشد یا واحدهای مسکونی مشمول ماده 54 قانون مالیات های مستقیم باشند، علاوه بر اجاره نامه، ارقام مندرج در جدول املاک تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی هم در تعیین نرخ مالیات تاثیرگذار است. بر اساس ماده 54 قانون مالیات های مستقیم، تمامی مالکان، فارغ از این که قرارداد دارند با ندارند، قرارداد آن ها، رسمی است یا عادی، موظف به پرداخت مالیات بر اجاره می باشند. مالکان بایستی در مهلت ثبت نام اظهارنامه مالیاتی، اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره ملک خود را ثبت کنند. نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک به شرح زیر است:

در ابتدا، اجاره بهای سالانه محاسبه می شود. اجاره بهای سالانه از حاصل ضرب اجاره بهای ماهانه در 12، به دست می آید. اگر مبلغی از وجه پرداختی به موجر به صورت پول پیش باشد، بایستی 18 درصد از پول پیش با اجاره بهای سالانه جمع شود.
میزان مالیات بر درآمد اجاره ملک و مستغلات سال 1403 مطابق سال های گذشته محاسبه و اجرا می شود. از این رو، مالیات بر اجاره به %75 اجاره بها تعلق می گیرد. بایستی %75 عدد به دست آمده از مرحله قبل را محاسبه نمود.
عدد به دست آمده را با جدول فوق، مقایسه کنید تا نرخ مالیات را استخراج نمایید. درصد مالیاتی را بایستی در عدد به دست آمده، ضرب کنید تا مالیات بر اجاره ملک به دست آید.

چه کسانی از مالیات بر درآمد اجاره ملک معاف می باشند

مطابق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، اگر محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد یا سایر افراد تحت تکفل مالک باشد، مالک از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک معاف می شود.
مطابق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، خانه های سازمانی که به صورت رایگان در اختیار اشخاص حقوقی قرار می گیرند، معاف از مالیات بر اجاره هستند.
مطابق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، املاکی که به طور رایگان در تصرف وزارت خانه ها، موسسات دولتی، شهرداری و دهیاری هستند و دستگاه هایی که بودجه آن ها به کمک دولت تامین می شود، معاف از مالیات بر درآمد اجاره ملک می شوند.
مطابق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، اگر صاحب ملک، حداکثر تا 6 ماه پس از فروش ملک با توافق خریدار در ملک استقرار داشته باشد، مالک جدید، معاف از مالیات بر اجاره می شود.
مطابق ماده 55 قانون مالیات های مستقیم، اگر مالک در ملک دیگری مستاجر باشد، در صورتی که درآمد اجاره تا سقف اجاره بهای پرداختی آن ها بابت ملک استیجاری باشد، مالک از پرداخت مالیات بر اجاره، معاف می شود.
مطابق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، مالکان مجتمع های مسکونی که دارای بیش از 3 واحد استیجاری با رعایت الگوی مصرف مسکن (بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی) می باشند، درآمد حاصل از اجاره املاک آن ها معاف از مالیات است.
مطابق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، درآمد اجاره املاک مسکونی با زیربنای مفید کم تر از 150 متر مربع در تهران و 200 متر مربع در سایر نقاط کشور، معاف از مالیات می باشند.
مطابق ماده 57 قانون مالیات های مستقیم، اشخاص حقیقی که به جز درآمد اجاره ملک، درآمد دیگری ندارند، از پرداخت مالیات بر اجاره، معاف هستند.

مهلت پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک

مهلت ثبت نام اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک و پرداخت آن، سالانه تا پایان تیر ماه می باشد. از طرفی، زمان پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک و مستغلات سال 1403 مطابق سال های گذشته است. در سال های گذشته، به دلیل شیوع بیماری کرونا، مهلت ثبت نام اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک و پرداخت آن تا 31 شهریور ماه تمدید شد. از این رو، انتظار می رود امکان پرداخت مالیات در سال 1403 تا آخر شهریور، فراهم شده باشد.

سامانه مالیات بر درآمد اجاره ملک estr.tax.gov.ir

سازمان امور مالیاتی کشور همانند سایر نهادها و سازمان های دولتی دارای سامانه ها و وب سایت های اختصاصی می باشد. اشخاص حقوقی و حقیقی می توانند برای انجام امور مالیاتی مربوط به سامانه مودیان به آدرس اینترنتی estr.tax.gov.ir مراجعه کنند. اشخاص حقوقی و حقیقی برای ثبت نام اظهارنامه مالیاتی و پرداخت مالیات نقل و انتقال خودرو به این سامانه معرفی شده، مراجعه می کنند. سامانه مالیات بر درآمد اجاره ملک به آدرس اینترنتی estr.tax.gov.ir بخشی از درگاه ملی خدمات امور مالیاتی کشور می باشد. از طریق این وب سایت، مودیان مالیاتی (اشخاص حقیقی و حقوقی) می توانند اظهارنامه مالیات بر اجاره ملک خود را به ثبت برسانند. مودیان مالیاتی می توانند به درگاه ملی خدمات مالیاتی وارد شوند و از طریق گزینه دریافت الکترونیکی اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک جاری، اقدام به ارسال اسناد مورد نظر کنند.

ماده های مهم مالیاتی در ارتباط با مالیات بر درآمد اجاره ملک

مالیات بر درآمد املاک شامل ماده های 52 تا 80 قانون مالیات های مستقیم می شود. ماده های مهم مالیات بر درآمد اجاره ملک شامل ماده 53، 55 و 57 می شوند که پیش تر راجع به تمام آن ها مفصل صحبت شد.